Условия приобретения и владения недвижимостью

Заключение предварительного контракта
После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о покупке, составляется предварительный контракт купли-продажи недвижимости.

В нем говорится:
- об условиях приобретения недвижимости
- о способе оплаты недвижимости
- подробно описывается приобретаемый объект недвижимости
- оговариваются сроки нотариального заверения официальной передачи права собствености на владение приобретаемого объекта недвижимости ( Escritura Publica).
При подписании предварительного контракта, покупатель оплачивает 10%-15% стоимости объекта недвижимости, зарезервировав за собой право приобретения недвижимости на срок до подписания у нотариуса договора купли-продажи (Escritura Publica).
Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Escritura Publica у государственного нотариуса. С момента регистрации Escritura Publica у государственного нотариуса Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости.
С момента подписания предварительного контракта , можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет от 50% - 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании и до 90% для резидентов Испании.
Если Вы приобретаете недвижимость с ипотечным кредитом, это необходимо оговорить в предварительном контракте. Как правило банк берет от двух до четырех недель на рассмотрение и оформление ипотечного кредита.
В случае если Вы приобретаете недвижимость с ипотечным кредитом возможен вариант отказа банка на выдачу Вам ипотечного кредита по причинам:
· причины зависящие от прадавца:
· невозможно оформление кредита на коллективную собственность;
· невозможно оформление кредита когда сумма офицальной оценки ниже суммы запрашиваемого кредита;
· невозможно оформление кредита когда предедущая Escritura Publica оформлена с нарушением правил Регистр собственности ( Registro de Propiedad )
· невозможно оформление кредита этому противется предедущий собственник или члены его семьи.
· причины зависящие от покупателя:
· невозможно оформление кредита если доход покупателя ниже установленных социальных нормативов
· невозможно оформление кредита если предоставленный покупателем комплект документов неудовлетваряет требованию банка
· невозможно оформление кредита без проведения независимой офицальной оценки приобретаемой недвижимости под которую запрашивается ипотечной кредит службой оценки.
Escritura Publica
Нотариальное заверение официальной передачи права собственности на владение приобретаемого объекта недвижимости ( Escritura Publica) происходит в присутствии покупателя и продавца государственным нотариусом, которому предоставляюся для проверки все необходимые документы:
· Паспорт покупателя
· Паспорт продавца
· Предедущая Escritura Publica
· Справка из Органа официальной власти по месту нахождения объекта недвижимости об уплате всех офицальных платежей и налогов.
В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания Escritura Publica необходимо зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится без ипотечного кредита от 2 недель , с ипотечным кредитом до 3-х месяцев.
Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли - продажи, и после оплаты всех сумм ему выдается Нотариальная Простая Копия Escritura Publica.
Оригинал Escritura Publica предоставляется в соответствующий Registro de Propiedad для регистрации как Владельца, и для последней проверки правильности оформления акта. По истечении 1,5 - 2 месяца (срок устанавливается Registro de Propiedad ) покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Escritura Publica ( в случае наличия ипотечного кредита до момента его полной уплаты - копия Escritura Publica хранится в банке, выдавшем кредит ).
Недвижимость в Испании может быть приобретена как на частное лицо, так и на юридическое. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать недвижимость как жилую, так и коммерческую.
Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de Propiedad ( Регистр собственности ). На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения ее в Registro de Propiedad. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее, соответственно, от него нотариально заверенную доверенность. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию.
Примерные расходы при покупке недвижимости в Каталонии:
· - Нотариальные расходы (Notario)-оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости приблизительно 1,5 % от суммы сделки.
· - Налог на передачу владения ( Impuestos Sobre Transmisiones Patrimoiniales ITP ) приблизительно 7%
- Регистрационная пошлина ( Registro de Propiedad ) приблизительно 1 %